2023/157

Belediye Meclisinin 07.12.2023 tarihinde yapılan 8. seçim dönemi 5. toplantı dönemi Aralık ayı Meclis toplantısı 2. birleşiminin Komisyondan gelen raporlar bölümünde; Hukuk Komisyonunun 06.12.2023 tarih ve 103 sayılı raporu Başkanlık Divanı tarafından Meclise hitaben okundu.

HUKUK KOMİSYON RAPORU

RAPOR NO : 103

RAPOR TARİHİ : 06.12.2023

İLGİ : Kentsel Dönüşüm Müdürlüğünün 20.11.2023 tarih ve 155670 sayılı yazısı

KOMİSYON İNCELEMESİ

Kentsel Dönüşüm Müdürlüğünün yazısında; “İstanbul İli genelinde 1980’li yıllarda yaygın şekilde uygulanan ve farklı ilçelerde de yaşanan benzer durum, Eyüpsultan İlçesi, Alibeyköy Bölgesinde Akşemsettin, Çırçır, Karadolap, Yeşilpınar Mahallelerindeki gibi kooperatif eliyle oluşmuş sitelerdir. Bu siteler 1999 depremi öncesi yapılmış olduklarından, mevcutta 56 katlı bu binaların yapım tekniği ve malzemesi meri Deprem mevzuatına uygun değildir. “Saçak Parsel” olarak tanımlanan bu parsellerin etrafı parkla çevrili ve kadastral/plan yollarına mahreci bulunmamaktadır. Bu parsellerdeki yapıların kullanım ömrü tamamlanmış olduğundan hayati risk taşımaktadır ve bu sebeple de meri mevzuata uygun göre yenilenmesi gerekmektedir.

Söz konusu saçak parseller, Meri 19.03.2005 t.t.li 1/1000 ölçekli Alibeyköy Uygulama İmar Planı hükümlerine göre tevhit şartını sağlayamadıkları için 21.01.2013 t.t.li plan notu tadilatı ile sağlanan inşaat alanı artışı hakkından da yararlanamamakta ve depremsel dönüşüm gerçekleşememektedir. Bölgede depremsel dönüşümün sağlanması amacıyla, 19.03.2005 t.t.li 1/1000 ölçekli Alibeyköy Uygulama İmar Planında Saçak Parsellere yönelik plan notu tadilatı yapılmış ve 26.10.2020 tarihinde onaylanarak yürürlüğe girmiştir.

Yapı stoğunu iyileştirerek bölgenin kentsel dönüşümünü sağlamayı hedefleyen 26/10/2020 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli Alibeyköy Uygulama İmar Planı Saçak Parsellere İlişkin plan notları;

- Kadastral/plan yollarından mahreç almayan etrafı park alanı ile çevrili parsellerde (saçak parsel olarak tanımlanan) yapılaşmış konut adalarında, site ve/veya blok gruplarında can ve mal güvenliğinin sağlanması, mevcut yapıların yıkılarak fen ve sanat kurallarına uygun olarak yeniden yapılmasını temin amacıyla ada/site/blok grubu içerisinde artışlı inşaat alanı oluşturamayacak şekilde tevhid edilemeyen parsel kalmayacaktır. Uygulama imar planındaki donatı alanları azaltılmayacak şekilde tevhid edilecek parseller arasında kadastral bütünlük aranmaksızın Alibeyköy uygulama imar planı 21.01.2013, 12.07.2013 ve 16.02.2016 tasdik tarihli plan notu tadilatlarındaki inşaat alanı artışı hükümleri uygulanacaktır.

- Vaziyet planlarında TAKS=0,80 olarak kabul edilir ve nazım imar planında konut olarak işaretlenen alanlar haricine parsel/blok yerleştirilmez.

- Kat adedi = artışlı inşaat alanı / (parsel alanı x 0,80) formülü ile hesap edilecektir. (artışlı inşaat alanı, Alibeyköy uygulama imar planı 21.01.2013, 17.03.2013 ve 16.02.2016 t.t.li plan notu tadilatı ile tanımlanmaktadır.)

- Bu alanlarda yeni blok oturum alanları (parseller) ve donatı alanlarının yeni yerleri Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü’nün uygun görüşüyle İlçe Belediyesi tarafından onaylanacaktır.

- Ada bütünündeki çekme mesafeleri, parsellerin ada kenarına mesafeseleri, bloklar arası mesafe vb. tüm ilişkiler vaziyet planında belirlenecek olup 3194 sayılı imar kanunu ve 6306 sayılı kanun doğrultusunda yapılması gereken tüm uygulamalar ve yapı ruhsatı işlemleri bu vaziyet planına göre yürütülecektir.

- Vaziyet planı uyarınca yapılması gereken terk ve satın alma işlemleri bedel alınmaksızın trampa yöntemi ile yapılacaktır.

- Bina ve otopark giriş çıkışları yeşil alanlardan yapılabilir, otopark ihtiyacının parselinde karşılanamaması halinde yeşil alanların altında idarenin belirleyeceği şartlara göre otopark yapılabilir.

- Açıklanmayan hususlarda Alibeyköy uygulama imar planı ve meri imar yönetmeliği hükümleri geçerlidir. Şeklindedir.

İstanbul İli; Eyüpsultan İlçesi, Akşemsettin, Çırçır, Karadolap, Yeşilpınar Mahallelerinde yer alan Saçak Parsellerin tevhit edilerek yeniden düzenlenmesiyle, yeşil alanlar daha düzgün ve daha kullanışlı bir hale getirilmekte ve kamuya kazandırılmaktadır. Saçak parsellere ilişkin plan notlarında Bina ve otopark giriş çıkışları yeşil alanlardan yapılabilir, otopark ihtiyacının parselinde karşılanamaması halinde yeşil alanların altında idarenin belirleyeceği şartlara göre otopark yapılabilir. Hükmünce; Oluşan yeşil alanların altında yer altı otoparkı yapılabilmektedir. Yer altı otoparkının yüklenici tarafından yapılması halinde Belediye adına tesciline, parsel maliklerine de belirlenecek süreye kadar kullanım hakkı tanınmasına ilişkin hükümleri içeren bir protokol/sözleşme düzenlenmesi gerekmektedir.

Dayanak: Otopark Yönetmeliği Madde 3) k) Yeraltı otoparkı: Yol, meydan, yeşil saha, parklar ile kamu kurum ve kuruluşlarına ait veya tahsisli taşınmazların bahçelerinin, tamamen tabii zemin veya tesviye zeminin altında kalmak üzere, uygulama imar planı kararı ile belirlenmek ve mevcut ağaç dokusu ve zemin yapısı dikkate alınarak, ağaçlandırma ve bitkilendirme için yeterli derinlikte toprak örtüsü bırakılmak, mevcut dokuya zarar vermemek ve ilgili standartları sağlamak şartı ile yapılan kapalı otoparkları, (2) Aynı yönetmeliğin Madde 4) “Otoparklarla İlgili Genel Esaslar” ve yine aynı yönetmeliğin Madde 5) “Bina ve parsel otoparklarının düzenlenme esasları” başlığı altında da “Yeraltı otoparkları”nın nasıl düzenleneceğine açıklık getirilmiş olup,

26/10/2020 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli Alibeyköy Uygulama İmar Planı Saçak Parsellere İlişkin plan notu tadilatında da belirtildiği üzere; Bina ve otopark giriş çıkışları yeşil alanlardan yapılabilir, otopark ihtiyacının parselinde karşılanamaması halinde yeşil alanların altında idarenin belirleyeceği şartlara göre otopark yapılabilir. Denmektedir.

Yeşil alan altında otopark düzenlenmesi gerektiği durumda, İdarenin belirleyeceği şartların neler olacağına, uygulamasının nasıl yapılacağına açıklık getiren ve tarafları yükümlü kılacak genel düzenleyici protokol/sözleşme vb yapılması hukuki bir idari işlem olarak şarttır.

Talep/Sonuç: İstanbul İli; Eyüpsultan İlçesi, Akşemsettin, Çırçır, Karadolap, Yeşilpınar Mahallelerinde bulunan Saçak Parsellerin yeniden düzenlenmesi sonucu oluşan yeşil alanlar altında yüklenici tarafından Belediye adına yapılacak yer altı otoparkları, kullanımı parsel maliklerine ait olmak üzere belirlenecek süreye kadar bedelsiz, bu süre bitiminde de bedeli mukabilinde kullanımına ilişkin hükümleri genel bir kural ve uygulamayı kolaylaştırıcı bir araç olarak düzenlemek için taraflar arasında (Belediye ile Yüklenici) imzalanacak bu protokol/sözleşmeyi yapmak/yaptırmak, imzalamak/imza yetkisi devretmek konusunda Belediye Başkanına yetki verilmesi hususunu uygun görülmesi halinde Belediye Meclisi’ne sunulmak üzere olurlarınıza arz ederim.” denilmektedir.

KOMİSYON GÖRÜŞÜ

Komisyonumuz yapmış olduğu incelemeler neticesinde, İstanbul İli; Eyüpsultan İlçesi, Akşemsettin, Çırçır, Karadolap, Yeşilpınar Mahallelerinde bulunan saçak parsellerin tevhit edilerek yeniden düzenlenmesi ile yeşil alanlar daha düzgün ve daha kullanışlı bir hale getirilmekte ve kamuya kazandırılmaktadır. Müdürlük yazısında ifade edildiği gibi plan notlarında da açıkça saçak parsellere ilişkin bina ve otopark giriş çıkışları yeşil alanlardan yapılabilir, otopark ihtiyacının parselinde karşılanamaması halinde yeşil alanların altında…

… idarenin belirleyeceği şartlara göre otopark yapılabilir ibaresi olduğu açıkça tespit edilmiştir. Ayrıca, Hukuk Komisyonumuzca 3194 sayılı İmar Kanununu, 6306 sayılı Kanun ve Otopark Yönetmeliği 3, 4, 5’nci maddeler de göz önüne alındığında kamu yararı da gözeterek yeniden düzenlenmesi sonucu oluşan yeşil alanlar altında yüklenici tarafından belediye adına yapılacak yer altı otoparkları, kullanımı parsel maliklerine ait olmak üzere belirlenecek süreye kadar bedelsiz, bu süre bitiminde de bedeli mukabilinde kullanımına ilişkin hükümleri genel bir kural ve uygulamayı kolaylaştırıcı bir araç olarak düzenlemek için taraflar arasında (Belediye ile Yüklenici) imzalanacak bu protokol/sözleşmeyi yapmak/yaptırmak, imzalamak/imza yetkisi devretmek konusunda Belediye Başkanına yetki verilmesi komisyonumuzca uygun görülmüş olup,

Takdiri meclise arz olunur.

KARAR :

Hukuk Komisyonunun 06.12.2023 tarih ve 103 sayılı raporu oylamaya sunuldu. Yapılan oylama neticesinde oybirliği ile kabul edildi.